南财快评:金融扶持“保交楼”政策为何延续实施?

2023-07-11 21:18:46 21世纪经济报道


【资料图】

7月10日,央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,对2022年11月发布的“金融十六条”中有关政策有适用期限的,将适用期限延长至2024年底。此次延期涉及两方面,一是2024年12月31日前到期的开发贷款、信托贷款等,允许超出原规定多展期1年;二是2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。

为何要延长政策适用期?央行讲得很清楚,即“综合考虑当前房地产市场形势,引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期,加大保交楼金融支持”。近期,商品房市场下行超出预期,房企资金链压力加大。6月份,百强房企销售面积下降28.1%,单月增速由正转负,6月业绩规模低于去年同期,7月份上旬仍旧疲弱。今年是房企债务集中到期的年份,债务到期叠加销售回款(占资金来源52%)下滑,房企资金链较为紧张,对保交楼造成冲击。

同时,商品房销售下行,保交楼项目后续货值难以盘活,一些金融机构对开发商资金链更加担忧,也不愿意在保交楼上投入更多资金。1-5月份,房地产开发企业到位资金同比下降6.6%,跌幅连续收窄后再次扩大。其中,国内贷款下降10.5%,跌幅比1-4月扩大了0.5个百分点。2024年底到期的开发贷款、信托贷款等,允许超出原规定多展期1年,不调整贷款评级。这样,银行不会提前催收、开发商不需要提前储备偿债资金,从而给了开发商喘息的空间。

另一个延续的优惠政策是,对于专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类,形成不良的,相关机构和人员已尽职的可予免责。此举的目的是鼓励商业银行更多投放保交楼配套融资。上述两条政策延长适用期限,不仅有助于推进保交楼,兜住民生底线,也有助于修复市场预期,促进金融和地产的良性循环,夯实金融的商业属性和民生属性。这对稳定抵押物价值,从而稳定金融机构贷款资产质量,防范金融风险有重要意义。

2022年11月发布“金融16条”以后,政策落地过程中还面临一些挑战。一方面,保交楼项目涉及到的房企,其资产负债情况复杂,且存在隐性债务,基于对风险的担忧,一些金融机构不敢也不愿意给予融资;另一方面,由于预售资金超额抽调,保交楼的资金缺口较大,“贷款本息保全”存在一定的不确定性。再加上,后续项目盘活的资金优先保障项目交付涉及到的工程支出、农民工工资等,一些金融机构担心新增融资投放以后,可能无法收回本息。

因此,此次还提出,对债务新老划断后的承贷主体按合格借款主体管理。也就是,低于保交楼项目来说,新增资金进入之前,先进行债务隔离的“新老划断”,前期债务搁置处理,确保不会出现旧债主“锁定资金”的现象。这样,就能确保新债权人的利益。总的来看,此次延长政策适用期,目的是解除金融机构的担忧,在确保短期内资产质量的前提下,借助适度的金融支持,实现保交楼、保民生与保障抵押物价值以及银行整体资产质量的协同。

此次央行发文,仍强调商业自愿的首要原则,而不是强制。也就是,央行只是给出了原则上鼓励的政策(不调整贷款评级),但商业银行是否愿意加强金融支持,仍基于商业自愿、风险收益平衡的原则。总的来看,这只是扶持保交楼的政策之一,还需要商品房销售端积极回升、居民收入和预期改善,特别是还要夯实开发商保交楼的主体责任,地方政府监管部门和预售监管银行合力追回资金等等,这些政策叠加起来,才能共同推进保交楼。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)