本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

仲量联行数据显示，2023年上半年以广州和深圳为主的华南区房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。其中，深圳房地产大宗交易总额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。以物业类型划分，办公楼占比最高，交易额约38亿元，占总额约81%；从交易面积看，办公楼的交易面积接近6.5万平米，占比约为62%。

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7月6日，仲量联行深圳投资及资本市场部总监曾纪欣向《华夏时报》记者表示：“欧美市场的加息进程导致境外资金回笼或追求更高回报，但我们欣喜地看到上半年外资资金重返深圳房地产投资市场。期待随着国外加息过程趋向结束，及市场更加理性化，会有更多境外资金投入深圳房地产市场。”

据悉，在今年上半年深圳房地产投资市场里，铁狮门和辉盛国际以7.27亿元买入深润大厦项目的长租公寓部分、总部位于新加坡的房地产投资管理公司silkRoad买入深南68万科里约1.5万平米。

深圳办公楼投资市场以自用为主导

仲量联行指出，今年上半年深圳办公楼投资市场需求依然以自用为主导，81%的办公楼成交皆为自用。不过，对比去年自用比例有所下降，其中，买家以银行、保险和证券等金融企业为主，共占约一半（48%）成交。

6月25日，浙商银行发布公告称，将斥资23.34亿元购置深圳中洲滨海商业中心西塔（1栋 A座）第1—21层作为营业办公用房使用，总建筑面积为41186.70平米。按此计算，浙商银行购置该房产的均价为5.67万元/平米。对于购买的原因，浙商银行称，是为满足经营需要。基于其深圳分行业务发展、人员队伍的逐步扩大，以及长远发展考虑。

那此次浙商银行大手笔购入办公楼，是不是释放出深圳写字楼开始企稳回升的信号？

国家高端智库研究员宋丁向《华夏时报》记者指出，写字楼也是房地产市场的一部分。从目前的格局来看，大的环境仍然还比较复杂，短期内市场还没有活跃起来。某一个企业来买写字楼，并不能证明就要筑底回暖，这只是一个企业行为。

“我觉得写字楼这种产品，不是单靠一个城市回暖的。如果全国经济趋稳向好，整个房地产市场，特别是写字楼市场，像深圳这些一线城市的写字楼就会企稳回暖，触底回升。我们可能还要再稍微耐心等待一下，可能未来两三年内会有这样一个机会出来。”宋丁说道。

同时，仲量联行也指出，深圳企业在购置自用办公楼方面的需求保持相对平稳，2023年上半年录得多笔TMT与金融企业的成交记录，南山前海片区多个项目也完成了整层面积出售。但整体而言，今年上半年，深圳办公楼租赁市场需求端活跃度承压下行，且成交转化率有所回落。

仲量联行表示，尽管企业自购自用需求较为稳定，对办公楼市场净吸纳量起到一定的支撑作用，但由于市场化租赁去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲级办公楼市场净吸纳量约8万平米，较一季度稍显逊色。

此外，仲量联行还指出，2023年上半年，深圳经济社会恢复常态化运行。在稳增长政策引领下，一季度经济呈现良好复苏开端，社会消费亦加速反弹。疫情压力缓解与经营预期转好带动企业信心重塑。面对经济下行压力，二季度深圳经济发展进入常态化复苏区间。经济生产端的修复中，服务业的贡献比重较大，经济增长面临结构性不平衡，内生动力有所不足。统计数据显示，深圳1至5月规模以上工业增加值累计同比上涨2.5%，较一季度增速收窄2个百分点。经济效益复苏基础尚未牢固，促使更多企业维持谨慎的不动产策略，成本节约型租户在办公楼租赁市场占据主导地位。

外资资金重返深圳房地产投资市场

值得一提的是，仲量联行表示，今年上半年，除办公楼物业外，零售类资产得益于消费复苏以及消费基础设施纳入公募REITs，关注度有所回升。物流仓储、产业园及长租公寓依然是投资机构关注的热点板块。同时，今年上半年深圳房地产投资市场还看到了外资资金的回归。

5月23日，铁狮门和星狮地产集团成员辉盛国际向华润置地的附属公司收购“深润大厦”项目的长租公寓部分（面积达25,076平米），并通过深度改造将项目打造为中高端长租公寓，总投资约为人民币7.17亿元。据了解，该项目位于深圳深南东路1001号。

此外，今年一季度，总部位于新加坡的房地产投资管理公司silkRoad买入深南68万科里15,315平米。

展望后市，曾纪欣表示，虽然在银行贷款、债权融资和股权融资等方面出台了一系列的政策，但疫情后深圳房地产市场的回暖与整体经济复苏息息相关，是一个缓慢的过程。最近公募REITs市场的波动，一定程度上促使投资者重新审视房地产市场的价格回报关系，从长远而言，这有助市场理性发展，促进公募REITs市场的成熟。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰认为，由于内外部经济环境的复杂性，且预计大部分企业仍将维持当前谨慎的不动产策略，增量租赁需求的释放仍面临较大挑战。而下半年深圳甲级办公楼市场将迎来新项目落成高峰，供求失衡加剧将推动深圳办公楼市场空置率水平在年内继续抬升，这势必进一步压缩业主的议价空间，因此，租金水平预计在年内持续受下行压力影响。